Por Annick Amigo-Bouyssou, Abogada asociada — COTEG Avocats, Toulouse

La campaña de declaración de rentas de 2025 se inició oficialmente el 9 de abril de 2026 en el sitio impots.gouv.fr. La actualización de las escalas del impôt sur le revenu (impuesto sobre la renta), la entrada en vigor efectiva de la Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR, contribución diferencial sobre las rentas elevadas), la reintegración de las amortizaciones en el régimen LMNP, y la estabilidad del IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, impuesto sobre el patrimonio inmobiliario): un año más, los contribuyentes —y en particular los directivos de empresa y los inversores inmobiliarios— deben mostrarse especialmente vigilantes. Panorama de los puntos esenciales de esta campaña declarativa 2026.

Un calendario ajustado que debe respetarse rigurosamente

El servicio de declaración en línea está abierto desde el 9 de abril de 2026. Las fechas límite de presentación varían según el departamento de residencia del contribuyente:

• Zona 1 (departamentos 01 a 19 y no residentes): jueves 21 de mayo de 2026 a las 23:59
• Zona 2 (departamentos 20 a 54, incluida Córcega): jueves 28 de mayo de 2026 a las 23:59
• Zona 3 (departamentos 55 a 976): jueves 4 de junio de 2026 a las 23:59

Los contribuyentes que aún utilicen el formato en papel —posibilidad reservada actualmente a quienes no dispongan de acceso a internet— tienen como fecha límite el martes 19 de mayo de 2026.

Aviso para los contribuyentes de Toulouse: el departamento de Haute-Garonne (departamento 31) corresponde a la zona 2, con una fecha límite fijada el 28 de mayo de 2026.

Todo retraso expone al contribuyente a un recargo del 10 % sobre el importe del impuesto adeudado, que puede elevarse al 40 % en caso de requerimiento de pago que permanezca sin efecto.

Escala del impôt sur le revenu: una actualización limitada al 0,9 %

La loi de finances (ley de presupuestos) para 2026 ha actualizado los tramos de la escala progresiva del impôt sur le revenu en un 0,9 %, ajuste destinado a tener en cuenta la inflación. Los tipos de gravamen, por su parte, permanecen sin cambios.

Escala aplicable a las rentas de 2025 (declaración 2026)

Tramo de renta imponible (por unidad familiar)	Tipo
Hasta 11.600 €	0 %
De 11.601 € a 29.579 €	11 %
De 29.580 € a 84.577 €	30 %
De 84.578 € a 181.917 €	41 %
Por encima de 181.917 €	45 %

Esta actualización del 0,9 % se sitúa por debajo de la inflación realmente registrada, lo que significa que un contribuyente cuyas rentas hayan seguido simplemente la evolución del coste de la vida podría, en algunos casos, constatar un ligero aumento de su carga fiscal en términos reales. Los directivos que se abonen remuneraciones indexadas deberán prestar especial atención a este punto.

La CDHR: una imposición mínima del 20 % para las rentas elevadas

La gran novedad de esta campaña 2026 es la aplicación efectiva de la Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR), instaurada por el artículo 10 de la loi de finances n° 2025-127 du 14 février 2025 (artículo 224 del CGI).

¿A quién afecta?

La CDHR se dirige a los hogares fiscales domiciliados en Francia cuyo revenu fiscal de référence (RFR) (renta fiscal de referencia) supere:

• 250.000 € para los contribuyentes solteros, viudos, separados o divorciados;
• 500.000 € para los contribuyentes sometidos a tributación conjunta (parejas casadas o unidas por PACS).

¿Cuál es el mecanismo?

El dispositivo garantiza un tipo efectivo mínimo de imposición del 20 %. La administración tributaria compara:

1. El 20 % del revenu fiscal de référence ajusté del contribuyente;
2. El total efectivamente satisfecho en concepto de impôt sur le revenu, de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) y de los prélèvements libératoires (retenciones liberatorias), incrementado en 1.500 € por persona a cargo y en 12.500 € para los contribuyentes sometidos a tributación conjunta.

Si el importe satisfecho es inferior al umbral del 20 %, la diferencia constituye la CDHR.

Un pago a cuenta ya abonado en diciembre de 2025

Los contribuyentes afectados debieron abonar un pago a cuenta equivalente al 95 % de la contribución estimada entre el 1 y el 15 de diciembre de 2025. El saldo —o la devolución en caso de exceso— se regularizará al recibir la notificación de liquidación durante el verano de 2026.

¿Qué contribuyentes deben prestar atención?

La CDHR se dirige principalmente a los contribuyentes que, gracias a la estructura de sus rentas (rentas del patrimonio sometidas al PFU al 12,8 %, plusvalías que se benefician de reducciones, mecanismos de optimización), presentan un tipo efectivo de imposición inferior al 20 %. Los directivos que perciban una parte significativa de dividendos o plusvalías de cesión deben verificar imperiosamente su situación.

Recomendación: dado que el cálculo de la CDHR es técnicamente complejo, existe un simulador disponible en impots.gouv.fr. Se recomienda encarecidamente recurrir a un asesor fiscal para los patrimonios complejos.

LMNP: la reintegración de las amortizaciones cambia las reglas del juego

La loi de finances para 2025 (artículo 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025) ha introducido un cambio fundamental para los loueurs en meublé non professionnels (LMNP, arrendadores de viviendas amuebladas no profesionales): la reintegración de las amortizaciones en el cálculo de la plusvalía en el momento de la transmisión del bien.

¿Qué cambia en la práctica?

Para toda transmisión realizada a partir del 15 de febrero de 2025, el precio de adquisición se minora ahora por el importe total de las amortizaciones deducidas durante el período de arrendamiento (nuevo artículo 150 VB III del CGI). La fórmula de cálculo pasa a ser la siguiente:

> Plusvalía imponible = Precio de transmisión – (Precio de adquisición incrementado – Amortizaciones acumuladas deducidas)

Un ejemplo numérico

Un inversor que adquirió un bien por 200.000 € y dedujo 50.000 € en amortizaciones a lo largo de diez años:

• Antes de la reforma: plusvalía = precio de venta – 200.000 €
• Después de la reforma: plusvalía = precio de venta – (200.000 € – 50.000 €) = precio de venta – 150.000 €

La base imponible aumenta mecánicamente en 50.000 €, sometida al impôt sur le revenu (19 %) y a los prélèvements sociaux (cotizaciones sociales) (17,2 %).

Precisiones recientes de la administración

En una respuesta ministerial del 24 de marzo de 2026 (Rép. min. n° 10097, Mette), la administración aportó una precisión importante: la reintegración se aplica a las transmisiones realizadas a partir del 15 de febrero de 2025, y no únicamente a los bienes adquiridos después de esa fecha. Los inversores en régimen LMNP que posean bienes desde hace varios años quedan, por tanto, directamente afectados.

Excepciones: las amortizaciones correspondientes a obras de construcción, reconstrucción, ampliación o mejora no se reintegran. Del mismo modo, las amortizaciones diferidas (que nunca hayan sido efectivamente deducidas) quedan fuera del ámbito de aplicación del dispositivo.

IFI 2026: una estabilidad confirmada

Para los contribuyentes sujetos al Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), la campaña 2026 no reserva grandes sorpresas.

Umbral y escala sin cambios

El umbral de imposición se mantiene en 1.300.000 € de patrimonio inmobiliario neto imponible a 1 de enero de 2026. La escala progresiva permanece idéntica:

Tramo de patrimonio neto imponible	Tipo
Hasta 800.000 €	0 %
De 800.000 € a 1.300.000 €	0,50 %
De 1.300.000 € a 2.570.000 €	0,70 %
De 2.570.000 € a 5.000.000 €	1 %
De 5.000.000 € a 10.000.000 €	1,25 %
Por encima de 10.000.000 €	1,50 %

La décote (minoración) sigue aplicándose a los patrimonios comprendidos entre 1.300.000 € y 1.400.000 € (décote = 17.500 – 1,25 × patrimonio neto imponible).

Recordatorio: la declaración del IFI está integrada en la declaración de rentas

Desde 2018, ya no existe una declaración autónoma del IFI. Los sujetos pasivos declaran su patrimonio inmobiliario en el marco de la declaración de rentas (formulario 2042-IFI), con las mismas fechas límite.

Puntos de atención para los empresarios y directivos

• Bienes profesionales: los bienes afectados a la actividad profesional siguen excluidos de la base imponible del IFI. Sin embargo, la administración tributaria presta cada vez más atención a la realidad de dicha afectación, en particular en el caso de las SCI (Sociétés Civiles Immobilières, sociedades civiles inmobiliarias) que posean bienes de uso mixto.
• Valoración de los bienes: el valor venal considerado debe corresponder al precio de mercado a 1 de enero de 2026. En un contexto inmobiliario aún incierto, una revisión a la baja puede estar justificada si se sustenta en elementos probatorios sólidos (tasaciones, comparables de mercado).
• Participaciones en SCPI y en OPCI: las participaciones en estos vehículos de inversión son imponibles al IFI en la proporción representativa de los bienes inmuebles. Las sociedades gestoras comunican anualmente dicha proporción, que debe recogerse con rigor.

Consejos prácticos para esta campaña 2026

1. Verifique atentamente la información precumplimentada: la declaración automática no exime de un control riguroso, en particular sobre las rentas de bienes inmuebles, las rentas de capital mobiliario y las plusvalías.

1. Anticipe la CDHR: si su RFR supera los umbrales establecidos, compare el importe del pago a cuenta abonado en diciembre de 2025 con su situación fiscal real.

1. Reconsidere su estrategia LMNP: la reintegración de las amortizaciones obliga a replantear el momento óptimo de transmisión de los bienes amueblados. Un análisis patrimonial puede resultar muy útil antes de cualquier decisión de venta.

1. Actualice su patrimonio IFI: tenga en cuenta la evolución del mercado para la valoración de sus bienes a 1 de enero de 2026.

1. No lo deje para el último momento: los plazos son cortos. Para los expedientes complejos, solicite una cita con su asesor cuanto antes.

El despacho COTEG Avocats acompaña a directivos de empresa, inversores y particulares en todas sus gestiones fiscales. Para cualquier consulta relativa a su declaración 2026, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

Annick Amigo-Bouyssou — Abogada asociada, especialista en derecho de sociedades y derecho fiscal. Miembro del Consejo Municipal de la ciudad de Toulouse, responsable de seguridad y contratación pública.

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